Можно ли отнести дачу к объекту капитального строительства
Капитальное строительство – это возведение объекта недвижимости с нуля (либо его реконструкция), при которых обязательно выполнение земляных работ. Оно сопровождается проведением инженерных изысканий, подготовкой проекта, получением разрешения на проведение работ, монтажом и пусконаладкой.
В соответствии с положениями Градостроительного кодекса (ГК РФ) к нему относятся все здания с фундаментом, а также нуждающиеся в реконструкции. К ним не относят: бытовки, времянки, киоски и прочие подобные сооружения.
к содержанию ↑В чем отличия капитального и некапитального типа домов?
Несколько небольших построек не являются объектами капитального строительства. Отличить капитальное здание можно по следующим признакам:
- Возведение капитальных строений возможно только после подготовки и согласования полного пакета документов, регламентированного законодательством (разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию и т. п.). Некапитальные и временные сооружения не требуют составления проекта и согласования работ;
- На капитальные здания всегда оформляется техническая документация, позволяющая получить права собственности. На времянки нельзя оформить правоустанавливающие бумаги;
- Капитальное здание четко привязано к земельному участку. Его возводят на фундаменте, поэтому перенос несущих конструкций невозможен. Временное сооружение, при необходимости, можно переместить в другое место.
При определении типа конструкции и связи ее с капитальным объектом используют термины: «сооружение», «здание» и «строение».
Здание — это построенный объект, который включает помещения, расположенные в подземной и наземной части, а также подведенные инженерные коммуникации. Здания возводится для постоянного проживания или местонахождения людей, организации производственной деятельности, хранения продукции, либо содержания животных.
Сооружение — это нежилые объекты, используемые для производств и складов, перемещения грузов и людей. На таких объектах люди, в первую очередь, обслуживающий персонал, находятся временно. Конструкция сооружений не пригодна для постоянного проживания.
Под строением понимают объект капитального строительства, который после возведения не ставится на учет в Росреестр. Чаще всего этот термин используют в качестве синонима зданию, объектам незавершенного строительства либо как обобщенное понятие.
Виды капитального строительства
В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:
Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.
Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.
Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.
Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.
Разновидности капитальных объектов
К капитальным объектам, согласно Градостроительному кодексу РФ, относятся жилые и нежилые помещения, имеющие минимальный набор условий для комфортной эксплуатации. В них обязательно должны присутствовать подключенные инженерные коммуникации, подъездные пути, пандусы, обустроен вход и выход.
К капитальным объектам относят:
- Жилые строения. Предназначены для постоянного проживания людей. К ним выдвигаются повышенные требования при строительстве. В здании может присутствовать подземная и надземная часть. Проживать в нем могут не только люди, но и животные. Обязательным является наличие входа и подвода инженерных коммуникаций;
- Нежилые строения не предназначены для проживания людей. К ним принадлежат мостовые конструкции, котельные, ЛЭП, стадионы и прочие подобные объекты. Обслуживающий персонал может находиться на них временно;
- Незавершенное строительство – это объекты, которые по каким-либо причинам еще не построены, и строительные работы на них не ведутся. Допускается возобновление строительства, но возможна также приостановка ввода в эксплуатацию.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство.
К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?
Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- технический план объекта капитального строительства.
Вообще, термин «капитальное строительство» часто применяется в юридической практике, при решении споров с земельными участками и, расположенными на них, объектами недвижимости. Часто это касается эксплуатации зданий (в том числе объектов частного строительства) без оформления вышеописанных документов.
Ниже мы рассмотрим наиболее частые вопросы (проблемы) касательно капстроительства, с которыми сталкиваются собственники недвижимости.
Можно ли начать строить капитальный дом без разрешения?
Можно. Но не желательно, так как во-первых пакет разрешений все равно придется оформлять, иначе дом не введут в эксплуатацию. Во-вторых, при оформлении задним числом или через суд есть вероятность, что будут найдены разные отклонения, нарушения и т. д. — а это значит для застройщика потерю денег и времени.
В разрешительных бумагах указываются все сведения о земельном участке, все технические характеристики дома, инженерные коммуникации и их местоположение.
Без разрешительных документов можно начать строить, если:
- постройка имеет временный характер;
- возводятся вспомогательные строения, не требующие вмешательства в несущие конструкции и инженерные коммуникации капитального дома;
- здание строится на земельном участке, который является личной собственностью владельца и подтверждается соответствующими документами.
Для реконструкции зданий следует еще обязательно оформить Градостроительный план.
В случае, если капитальное строение построено без разрешения и ему отказано в вводе в эксплуатацию, оно подлежит сносу. Признать его законным можно только в судебном порядке.
Как органы власти определяют какой дом капитальный, а какой нет?
При отнесении объекта недвижимости к капитальному типу также учитывают такие факторы:
- применяемые строительные материалы, благоустройство;
- типы использованных конструктивных элементов здания;
- площадь и месторасположение постройки;
- технические решения, используемые в строительстве;
- уровень противопожарной безопасности.
Вероятно, есть и другие метрики, но официальных данных по ним нет.
Могут ли некапитальные дома (постройки) иметь фундамент?
Да. Некапитальные (временные) постройки могут эксплуатироваться как в течение определенного срока, сезонно или постоянно, и могут быть построены либо без фундамента, либо используя незаглубленный фундамент, стальные разборные конструкции.
Размер построек, обычно, не превышает 20 м 2 (но может быть и больше), подземные коммуникации при этом отсутствуют.
Памятка для определения капитальности строения
При отнесении строительных объектов к недвижимому имуществу следует установить наличие прочной связи объекта с землей. При установлении прочной связи объекта с землей и отнесения его к недвижимому имуществу специалисты должны рассматривать следующие признаки:
1. Нанесение ущерба назначению объекта через степень уменьшения его стоимости в результате возможного перемещения
2. Стоимость расходов на перемещение будет превышать стоимость строительства подобного объекта на новом месте
3. Невозможность использования объекта по целевому назначению после его перемещения, в том числе существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
При решении этого вопроса следует учитывать:
— Наличие фундамента
— Объект не является сборно-разборным
— Невозможность отделения конструктивных элементов объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба, как их назначению, так и целостности самого объекта
— Наличие подведенных к объекту подземных коммуникаций капитального характера.
4. Создание объекта на земельном участке, специально отведенном для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;
5. Получены все необходимые разрешения на создание и ввод объекта в
эксплуатацию.
Объекты не являющимися капитальными, и не относящиеся к объектам недвижимости:
— все объекты, изготовленные в заводских условиях, привезенные на участок в готовом виде, не зависимо от того установлены они на фундамент или нет, к примеру – бытовки, контейнеры, вагончики, садовые фонтаны и бассейны, фургоны и т.п.;
— сборно-разборные объекты, собранные на участке из готовых заводских элементов на болтовых, или подобных соединениях, и не имеющие прочной (жесткой) связи с основанием (фундаментом), к примеру -сборно-разборные
ангары, теплицы, навесы, палатки, каркасные бассейны и т.п.;
— легкие, малогабаритные объекты, собранные на участке и не имеющие прочной (жесткой) связи с основанием (фундаментом), которые можно- переместить без существенных материальных затрат; к примеру –летний душ, туалет, малогабаритный хозблок, плиточное замощение дорожек и т.п.;
– киоски, навесы, объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера, обычно выполненные из легковозводимых конструкций, не предусматривающие устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений;
– объекты рекреационно-развлекательного назначения: аттракционы, временно обустроенные площадки и помосты, и т.п.
